부동산 상속세 면제한도 공제항목 완벽 정리
부모님이 자식에게 부동산을 물려주는 일은 우리나라에서 흔히 볼 수 있는 상속 형태 중 하나다. 하지만 부동산은 그 가치가 높기 때문에 상속세가 적지 않게 부과될 수 있다.
막연하게 상속세를 내야 한다는 걱정만 하고 있었다면 오늘 이 글을 통해 보다 구체적이고 실질적인 정보를 얻어가길 바란다. 상속세를 줄일 수 있는 합법적 절세 전략부터 최신 법령을 반영한 면제 기준까지 모두 담았으니 끝까지 읽어보자.
부동산 상속세 면제한도(기본 공제)
부동산을 상속받을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 상속세 과세 대상이 되는지 여부다. 상속세는 피상속인의 사망을 기준으로 그의 재산을 물려받는 사람이 납세 의무를 지게 된다.
여기서 중요한 건 일정 금액까지는 세금이 면제 된다는 점이다. 이를 ‘기본 공제’라 하며 상속세 계산의 기준이 된다.
현재 국내 상속세 기본 공제액은 5억 원이다. 즉 상속받은 모든 재산의 총합이 5억 원 이하면 상속세 면제한도에 해당하므로 상속세를 내지 않아도 된다.
하지만, 상속받는 부동산이 시세나 공시가격 기준으로 5억 원을 초과하게 되면 그 초과분에 대해서 세금이 붙게 된다. 이 기본 공제는 상속인이 누구든지 동일하게 적용되며 별도로 배우자 공제나 인적 공제 등과도 중복 적용이 가능하다.
부동산 상속의 경우 부동산의 가액을 정할 때는 시가가 원칙이지만 일정 요건을 충족할 경우 공시지가를 기준으로 할 수 있어 이 역시 세금 부담을 줄일 수 있다.
상속세는 과세표준에 따라 10%부터 최대 50%까지의 누진세율이 적용되기 때문에 조금만 초과하더라도 세금이 크게 늘어날 수 있다.
배우자 상속세 추가 공제 항목
부동산을 상속받는 사람이 피상속인의 배우자라면 기본 공제 외에도 추가로 받을 수 있는 ‘배우자 공제’가 있다. 배우자 공제는 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지 가능하며 배우자가 실제 상속받는 금액에 따라 공제 범위가 달라진다.
예를 들어 배우자가 전체 상속재산 중 70%에 해당하는 부동산을 상속받는다면 공제금액 역시 상속 비율에 따라 계산된다.
이때 상속재산 규모가 클수록 공제 금액도 함께 커지며 특히 배우자의 상속분이 크다면 실질적으로 상속세가 거의 발생하지 않게 되는 경우도 많다. (단, 이 공제를 받기 위해서는 상속재산 분할을 명확히 해야 하며 상속개시일로부터 10개월 이내에 신고를 마쳐야 함.)
부동산 상속이 많은 경우라면 배우자에게 일부를 집중시켜 공제를 극대화하는 방법도 가능하다. 다만 이 경우 다른 상속인들과의 협의가 전제되어야 하며 자칫 분쟁의 소지가 될 수 있기 때문에 사전에 충분한 소통이 필요하다.
부동산 종류에 따른 면제 범위 차이
부동산이라 해서 모두 동일한 기준으로 상속세 면제가 적용되는 것은 아니다. 상속 대상 부동산이 주택인지 상가인지 토지인지에 따라 세부적인 평가 방식이나 공제 조건이 달라질 수 있다.
특히 상속주택의 경우 고령자 또는 장애인이 상속받을 경우 일정 요건을 만족하면 주택 공제를 추가로 받을 수 있다.
예컨대 상속인이 무주택자이고 상속주택에 실거주할 경우 주택 상속 공제 혜택을 적용받을 수 있으며 이런 경우 실질적으로는 부동산 상속세 면제한도를 훨씬 유연하게 활용할 수 있다.
또한 농지나 임야 같은 경우 농업을 지속하고 있는 상속인이라면 농지 상속 공제를 통해 감면 혜택을 받을 수 있다.
상속인이 상속 전부터 실제로 경작에 종사하고 있었고 상속 후에도 8년 이상 자경 의무를 이행한다면 해당 농지에 대한 상속세는 거의 없을 수 있다. 이는 단순히 면제한도를 넘는 금액이라도 조건을 만족할 경우 세금이 감면된다는 점에서 중요하다.
상속세 신고 기한 주의사항
상속세는 피상속인의 사망일 다음 날부터 6개월 이내에 신고해야 하며 해외 거주자의 경우 9개월까지 연장된다. 이 기간 내에 신고하지 않으면 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 부과되어 상속세 부담이 배가될 수 있다.
또한 상속세는 신고 후 6개월 내에 납부해야 하며 일시 납부가 어려운 경우 연부연납 신청을 통해 분할 납부가 가능하다. 다만 이 경우에도 담보를 제공해야 하며 일부 이자도 부담하게 된다. 따라서 신고와 납부 기한을 정확히 파악하고 그에 맞춘 계획을 세우는 것이 중요하다.
특히 상속재산 평가 시 부동산 시가 산정이 복잡할 수 있으므로 공시가격과 실거래가 간 차이를 잘 따져보고 전문가의 자문을 받는 것이 안전하다. 간혹 세무서의 평가와 실제 가치가 달라 분쟁이 생기는 경우도 있으니 이런 점까지 사전 점검이 필요하다.
부동산 상속세 줄이는 절세 방법
상속세는 한 번 부과되면 피하기 어렵지만 상속 전 미리 준비한다면 줄일 수 있는 여지는 충분하다.
먼저 사전 증여 전략을 통해 상속재산을 분산시키는 방법이 있다. 자녀나 손자에게 미리 일정 금액의 부동산을 증여하면 상속재산 총액이 줄어들어 상속세 부담이 낮아진다.
또한 상속세는 부동산 외에도 금융자산이나 기타 재산들과 합산하여 계산되기 때문에 전체적인 자산 포트폴리오를 고려한 설계가 필요하다.
실거주용 부동산이라면 공시가격을 기준으로 평가하거나 공동명의로 분산 소유하는 것도 좋은 방법이다. 이런 전략을 활용하면 부동산 상속세 면제한도 안에서 최대한의 혜택을 누릴 수 있다.
부동산 전문가들은 상속 3~5년 전부터는 자산 현황을 정리하고 세무 전문가와 함께 시뮬레이션을 돌려보는 것이 유리하다고 조언한다. 실제 상속 시점에 당황하지 않도록 생전증여, 유언장 작성, 명의 이전 등 실무적인 준비도 철저히 해야 한다.