소액임차인이 알아야 할 최우선변제금액 기준 조건 요약표
주택임대차보호법에서 보호받기 위해선 ‘소액임차인’ 조건을 만족해야 한다는 사실을 알고 계신가요? 주거비 부담이 큰 사회 초년생이나 저소득층에게는 꼭 알아두어야 할 내용이 아닐 수 없습니다. 하지만, 소액임차인으로 인정받기 위해선 지역별 보증금 기준을 충족해야 하고 다양한 요건을 갖추어야만 최우선변제를 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 소액임차인이라면 반드시 알아야 할 최우선변제금액 기준 조건에 대해 알아보겠습니다.
소액임차인 기준과 범위
소액임차인으로 인정받기 위해서는 ‘보증금 한도’라는 기준을 충족해야 합니다. 이 기준의 범위는 지역에 따라 다르게 적용되므로 거주 지역에 따른 정확한 보증금 조건을 아는 것이 중요합니다.
- 서울: 보증금이 1억 6,500만 원 이하여야 합니다. 서울 내에서도 높은 주거비 부담을 고려해 비교적 높은 기준이 적용됩니다.
- 인천 및 수도권(경기도): 1억 4,500만 원 이하의 보증금을 충족해야 합니다. 수도권으로 넓어질수록 서울에 비해 기준이 약간 낮아집니다.
- 광역시(부산, 대구 등): 8,500만 원 이하로 기준이 내려갑니다. 이 기준에 해당하는 주거 형태는 원룸이나 작은 주택일 가능성이 큽니다.
- 그 외 지방: 지방의 경우 보증금 한도가 7,500만 원 이하로 더욱 낮습니다. 비교적 주거비 부담이 덜하다는 점이 반영된 수치입니다.
대부분의 월세 계약자는 이 기준을 충족하는 경우가 많습니다. 예를 들어 보증금 1억 원 이하의 원룸에 거주하는 직장 초년생이라면 대부분 해당 범위에 포함되기 때문에 소액임차인 범위에 부합해 보호받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제금액 얼마나 받을까?
소액임차인 기준에 부합한다면 ‘최우선변제’를 받을 수 있는데요. 이때도 변제 받을 수 있는 최대 금액인 ‘최우선변제금액’이 지역별로 다르게 정해져 있습니다.
즉, 보증금을 전액 돌려받는 것이 아니라 일정 금액 한도 내에서 우선 변제를 받는 구조입니다.
- 서울: 최우선변제금액은 5,500만 원 이하입니다. 예를 들어 보증금이 1억 원이라면 이 중에서 5,500만 원까지 우선 변제를 받습니다.
- 인천 및 수도권(경기도): 4,800만 원 이하가 최우선변제금액입니다. 경기도 내 일부 시군에 따라 세부적인 기준이 다를 수 있습니다.
- 광역시: 광역시에서는 2,800만 원 이하로, 서울과 수도권에 비해 상대적으로 낮은 금액이 적용됩니다.
- 그 외 지방: 지방의 최우선변제금액은 2,500만 원 이하로 규정됩니다.
여기서 중요한 사항은 최우선변제금액이 주택가액의 절반을 초과하지 않는다는 조건입니다.
만약 주택의 매각 가격이 낮아 보증금의 절반도 충족되지 않을 경우엔 주택가액의 절반까지만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다행히도 대부분의 경우 주택가액이 임대 보증금보다 높아 전액 반환이 이루어지는 경우가 많습니다.
최우선변제금액을 받기 위한 필수 조건
아래 표에서 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해 꼭 필요한 4가지 조건을 간단히 요약했습니다.
아래 4가지 조건을 충족하고 필요한 절차를 빠짐없이 진행하면 소액임차인으로서 최우선변제 금액을 지급 받을 수 있는 가능성이 높아지므로 모든 조건을 꼼꼼히 챙겨두시기 바랍니다.
조건 | 설명 |
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소액임차인 범위 충족 | 거주 지역에 따른 보증금 한도를 충족해야 합니다. 서울 1억 6,500만 원 이하 수도권 1억 4,500만 원 이하 광역시 8,500만 원 이하 지방 7,500만 원 이하입니다. |
대항력 갖추기 | 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 확보해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자는 자동 부여됩니다. |
임차 주택의 경매·공매 진행 | 주택이 경매나 공매로 매각되는 상황이어야 합니다. 매매나 교환 등의 단순 소유권 변경 시엔 우선변제가 적용되지 않습니다. |
배당요구 신청 필수 | 법원에 배당요구서를 제출하여 최우선변제를 청구해야 합니다. 배당요구서에 계약서 사본 등 증빙서류를 첨부해야 합니다. |
경매와 공매 상황에서의 최우선변제 조건
만약 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어간다면 소액임차인으로서 보증금 우선 변제권을 행사할 수 있는 기회가 생깁니다. 이때 임차인은 ‘배당요구’를 통해 최우선변제를 청구해야 하는데요 이 과정은 배당 절차에 본인의 권리를 주장하기 위한 필수 사항입니다.
배당요구는 집행법원에 보증금의 원인과 액수를 기재한 서면으로 제출하게 됩니다. 배당요구서에는 임대차 계약서 사본, 전입신고 증명서 등 임차인으로서의 자격을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다. 법원은 매각 대금 중 최우선변제금액을 해당 임차인에게 지급하게 됩니다.
하지만, 임차 주택이 단순히 매매나 교환 등으로 소유자가 변경되는 경우라면 보증금 반환 문제가 대두될 뿐 소액임차인의 최우선변제권은 인정되지 않습니다. 그러므로 임대차 계약 시 보증금 보호 조치를 반드시 준비해두는 것이 중요합니다.
글을 마치며
소액임차인 제도는 주거 비용 부담을 줄이기 위해 마련된 법적 보호장치입니다. 특히 지역별 보증금 기준과 최우선변제 한도를 잘 이해하고 대항력을 확보해두는 것이 중요합니다. 경매나 공매 상황이 발생했다면 배당요구를 잊지 말고 신청하여 최우선변제 금액을 받을 수 있는지 꼼꼼히 확인해 보시길 바랍니다.