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소액임차인이 알아야 할 최우선변제금액 기준 조건 요약표

    소액임차인 최우선변제금액 범위 기준

    소액임차인이 알아야 할 최우선변제금액 기준 조건 요약표

    주택임대차보호법에서 보호받기 위해선 ‘소액임차인’ 조건을 만족해야 한다는 사실을 알고 계신가요? 주거비 부담이 큰 사회 초년생이나 저소득층에게는 꼭 알아두어야 할 내용이 아닐 수 없습니다. 하지만, 소액임차인으로 인정받기 위해선 지역별 보증금 기준을 충족해야 하고 다양한 요건을 갖추어야만 최우선변제를 받을 수 있습니다.

    이번 글에서는 소액임차인이라면 반드시 알아야 할 최우선변제금액 기준 조건에 대해 알아보겠습니다.

    소액임차인 기준과 범위

    소액임차인으로 인정받기 위해서는 ‘보증금 한도’라는 기준을 충족해야 합니다. 이 기준의 범위는 지역에 따라 다르게 적용되므로 거주 지역에 따른 정확한 보증금 조건을 아는 것이 중요합니다.

    • 서울: 보증금이 1억 6,500만 원 이하여야 합니다. 서울 내에서도 높은 주거비 부담을 고려해 비교적 높은 기준이 적용됩니다.
    • 인천 및 수도권(경기도): 1억 4,500만 원 이하의 보증금을 충족해야 합니다. 수도권으로 넓어질수록 서울에 비해 기준이 약간 낮아집니다.
    • 광역시(부산, 대구 등): 8,500만 원 이하로 기준이 내려갑니다. 이 기준에 해당하는 주거 형태는 원룸이나 작은 주택일 가능성이 큽니다.
    • 그 외 지방: 지방의 경우 보증금 한도가 7,500만 원 이하로 더욱 낮습니다. 비교적 주거비 부담이 덜하다는 점이 반영된 수치입니다.

    대부분의 월세 계약자는 이 기준을 충족하는 경우가 많습니다. 예를 들어 보증금 1억 원 이하의 원룸에 거주하는 직장 초년생이라면 대부분 해당 범위에 포함되기 때문에 소액임차인 범위에 부합해 보호받을 수 있습니다.

    소액임차인 최우선변제금액 얼마나 받을까?

    소액임차인 기준에 부합한다면 ‘최우선변제’를 받을 수 있는데요. 이때도 변제 받을 수 있는 최대 금액인 ‘최우선변제금액’이 지역별로 다르게 정해져 있습니다.

    즉, 보증금을 전액 돌려받는 것이 아니라 일정 금액 한도 내에서 우선 변제를 받는 구조입니다.

    • 서울: 최우선변제금액은 5,500만 원 이하입니다. 예를 들어 보증금이 1억 원이라면 이 중에서 5,500만 원까지 우선 변제를 받습니다.
    • 인천 및 수도권(경기도): 4,800만 원 이하가 최우선변제금액입니다. 경기도 내 일부 시군에 따라 세부적인 기준이 다를 수 있습니다.
    • 광역시: 광역시에서는 2,800만 원 이하로, 서울과 수도권에 비해 상대적으로 낮은 금액이 적용됩니다.
    • 그 외 지방: 지방의 최우선변제금액은 2,500만 원 이하로 규정됩니다.

    여기서 중요한 사항은 최우선변제금액이 주택가액의 절반을 초과하지 않는다는 조건입니다.

    만약 주택의 매각 가격이 낮아 보증금의 절반도 충족되지 않을 경우엔 주택가액의 절반까지만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다행히도 대부분의 경우 주택가액이 임대 보증금보다 높아 전액 반환이 이루어지는 경우가 많습니다.

    최우선변제금액을 받기 위한 필수 조건

    아래 표에서 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해 꼭 필요한 4가지 조건을 간단히 요약했습니다.

    아래 4가지 조건을 충족하고 필요한 절차를 빠짐없이 진행하면 소액임차인으로서 최우선변제 금액을 지급 받을 수 있는 가능성이 높아지므로 모든 조건을 꼼꼼히 챙겨두시기 바랍니다.

    조건설명
    소액임차인 범위 충족거주 지역에 따른 보증금 한도를 충족해야 합니다. 서울 1억 6,500만 원 이하 수도권 1억 4,500만 원 이하 광역시 8,500만 원 이하 지방 7,500만 원 이하입니다.
    대항력 갖추기전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 확보해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자는 자동 부여됩니다.
    임차 주택의 경매·공매 진행주택이 경매나 공매로 매각되는 상황이어야 합니다. 매매나 교환 등의 단순 소유권 변경 시엔 우선변제가 적용되지 않습니다.
    배당요구 신청 필수법원에 배당요구서를 제출하여 최우선변제를 청구해야 합니다. 배당요구서에 계약서 사본 등 증빙서류를 첨부해야 합니다.
    주택임대차보호법

    경매와 공매 상황에서의 최우선변제 조건

    만약 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어간다면 소액임차인으로서 보증금 우선 변제권을 행사할 수 있는 기회가 생깁니다. 이때 임차인은 ‘배당요구’를 통해 최우선변제를 청구해야 하는데요 이 과정은 배당 절차에 본인의 권리를 주장하기 위한 필수 사항입니다.

    배당요구는 집행법원에 보증금의 원인과 액수를 기재한 서면으로 제출하게 됩니다. 배당요구서에는 임대차 계약서 사본, 전입신고 증명서 등 임차인으로서의 자격을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다. 법원은 매각 대금 중 최우선변제금액을 해당 임차인에게 지급하게 됩니다.

    하지만, 임차 주택이 단순히 매매나 교환 등으로 소유자가 변경되는 경우라면 보증금 반환 문제가 대두될 뿐 소액임차인의 최우선변제권은 인정되지 않습니다. 그러므로 임대차 계약 시 보증금 보호 조치를 반드시 준비해두는 것이 중요합니다.

    글을 마치며

    소액임차인 제도는 주거 비용 부담을 줄이기 위해 마련된 법적 보호장치입니다. 특히 지역별 보증금 기준과 최우선변제 한도를 잘 이해하고 대항력을 확보해두는 것이 중요합니다. 경매나 공매 상황이 발생했다면 배당요구를 잊지 말고 신청하여 최우선변제 금액을 받을 수 있는지 꼼꼼히 확인해 보시길 바랍니다.

    소액임차인 최우선변제금액 기준 조건 요약표